Kupno domu w Holandii - hipoteka (hypotheek) krok po kroku

Czy to w ogóle dla mnie?

Jeśli planujesz zostać w Holandii kilka lat, licz: rata hipoteki za podobne mieszkanie bywa niższa niż czynsz na wolnym rynku, część odsetek odliczysz od podatku (hypotheekrenteaftrek), a nieruchomość buduje majątek. Warunki wstępne w praktyce: BSN, historia dochodów w NL (zwykle min. 1-3 lata), brak poważnych wpisów w BKR (rejestr kredytowy) i oszczędności na koszty zakupu.

Ile pożyczysz

• Kredyt: maks. 100% wartości z wyceny (taxatie) - nadwyżkę ceny i koszty płacisz sam.
• Zdolność liczona z dochodu brutto obojga partnerów; orientacyjnie ok. 4-4,5 rocznego dochodu (zależnie od stóp i zobowiązań - leasing, pożyczki, alimenty i limit karty obniżają zdolność).
• Pracujesz przez agencję lub masz firmę zzp? Kredyt jest osiągalny: agencyjni - perspektywverklaring/arbeidsmarktscan lub średnia z 3 lat (jaaropgave), zzp - zwykle min. 2-3 lata rozliczeń.

Pierwszy krok zrób za darmo: rozmowa orientacyjna (oriëntatiegesprek) u doradcy hipotecznego (hypotheekadviseur) jest zwykle bezpłatna.

Koszty zakupu (kosten koper) - miej ok. 4-6% ceny

• overdrachtsbelasting 2% ceny - ale kupujący 18-34 lata przy zakupie na własne zamieszkanie do limitu ceny (startersvrijstelling, limit co roku aktualizowany) są zwolnieni,
• notariusz (akt przeniesienia + akt hipoteczny),
• taxatie (wycena) i ewentualnie bouwkundige keuring (przegląd techniczny - warto!),
• doradca hipoteczny,
• NHG (jeśli dom łapie się w limit) - jednorazowa opłata, w zamian niższe oprocentowanie,
• ewentualnie aankoopmakelaar (Twój agent).

Proces kupna krok po kroku

1. Doradca/bank: wyliczenie zdolności i budżetu.
2. Szukanie: funda.nl to główny portal; w popularnych miastach liczy się szybkość oglądania.
3. Bieden - składasz ofertę; w gorących lokalizacjach licytuje się powyżej ceny ofertowej. Dobrą taktykę podpowie aankoopmakelaar.
4. Koopovereenkomst - umowa kupna u makelaara; masz ustawowe 3 dni namysłu (bedenktijd) po podpisaniu. Standardowo wpisuje się warunek zawieszający: voorbehoud van financiering (jak nie dostaniesz kredytu, wychodzisz bez kary).
5. Wniosek hipoteczny: dokumenty (dowód, jaaropgave, paski wypłat, werkgeversverklaring, wyciągi), wycena, oferta banku.
6. Notariusz: akt przeniesienia własności + akt hipoteki, klucze tego samego dnia.

Od zaakceptowanej oferty do kluczy mijają zwykle 2-3 miesiące.

Po zakupie - o tym pamiętaj

• Hypotheekrenteaftrek: odsetki odliczasz w rocznym zeznaniu; możesz też od razu brać zwrot miesięcznie przez voorlopige aanslag. Doliczany jest eigenwoningforfait (ryczałt od wartości WOZ).
• Ubezpieczenia: opstalverzekering (mury - wymagane przez bank), inboedel (wyposażenie), często overlijdensrisicoverzekering.
• Podatki lokalne: OZB, opłaty za wodę (waterschap), śmieci - gmina przyśle jeden zbiorczy aanslag.
• Wartość WOZ zawyżona? Możesz złożyć bezwaar do gminy (6 tygodni od decyzji).

Przydatne: nhg.nl, funda.nl, belastingdienst.nl (eigen woning), niezależne wyliczenia: nibud.nl.